¿Cuánto se cobra por alquilar un terreno para placas solares?

✔ El precio medio del alquiler ronda los 1.500 €  anuales por hectárea 

✔ Los terrenos en el sureste de la península y Canarias son los más demandados

✔ El contrato suele firmarse por un periodo amplio, de 25 o 30 años

Alquilar un terreno para instalar placas solares es una opción que valoran cada vez más propietarios de parcelas de uso industrial y de fincas rústicas, que producen rendimientos bajos para el cultivo o cualquier otra actividad productiva. 

A continuación damos respuesta a las dudas más habituales que surgen ante esta operación. 

Además, si quieres hacer alguna consulta sobre un caso concreto, rellena este sencillo formulario y técnicos profesionales se pondrán en contacto contigo. Todo, sin ningún compromiso.

¿Cuánto se paga por alquilar un terreno para paneles solares?

El precio medio que se paga en España por arrendar terrenos para instalar plantas de energía renovable fotovoltaica no para de aumentar. 

A principios de los 2000, estaba entre los 800/900 euros por hectárea al año. En 2020, la cifra ascendió a 1.100 euros y a día de hoy ha subido a unos 1.500/1.600 euros anuales por hectárea. 

¿Por cuánto tiempo se hace el contrato?

Los contratos de arrendamiento de terrenos para instalar placas solares se firman por un periodo amplio, de 25 o 30 años, y suelen ser prorrogables.

Este tiempo coincide con la duración de la vida útil de una planta fotovoltaica, de modo que permite a los inquilinos amortizar su inversión.

¿Qué cláusulas son interesantes que se incluyan en el contrato?

Lo habitual es que la empresa solar entregue un contrato tipo al dueño del terreno. Antes de firmarlo, es recomendable que éste recurra a un abogado para que lo revise e incluya las siguientes cláusulas en caso de no estar especificadas:

• Como el acuerdo es a largo plazo, conviene añadir una cláusula estabilizadora de la renta pactada, que señale el aumento anual al precio del arrendamiento fijado conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC).
• El alquiler empieza a cobrarse cuando arrancan las obras de instalación, que pueden demorarse entre 18 y 36 meses tras la firma del contrato. Para no perder dinero en este tiempo, se puede acordar una contraprestación económica mensual durante el periodo previo al inicio de las obras.
• Es importante dejar claro que, en caso de incumplir cualquier normativa relacionada con la instalación, la empresa es la responsable de los gastos, igual que si se genera algún desperfecto en la propiedad derivado de la instalación.
• También conviene destacar que los gastos de Registro, notario y cualquier coste adicional o impuesto generado por el uso de la instalación correrán a cargo de la empresa solar. 
• Hay que precisar que los sistemas son del arrendatario, por lo que tendrá que retirarlos una vez finalizado el alquiler. Conviene fijar algún tipo de indemnización o fianza para las obras de desmantelamiento, para garantizar la retirada de todo el equipamiento y devolver la parcela a su estado inicial.

¿Cuáles son los requisitos para alquilar un terreno para placas solares?

La clasificación y calificación del suelo donde se pretende situar la planta solar, que el terreno esté libre de cargas, la viabilidad técnica del proyecto y su impacto ambiental determinan la posibilidad de llevarlo a cabo. Estos requisitos afectan en algunos casos al arrendador y en otros al arrendatario.

Suelo industrial o rústico común

Un proyecto solar fotovoltaico puede instalarse sobre un suelo calificado de uso industrial o clasificado como no urbanizable común.

Este último es el suelo rústico destinado a fines, entre otros, agrícolas, forestales, ganaderos o cinegéticos y que no tiene ningún tipo de protección especial, por ejemplo, por sus valores paisajísticos, históricos, ambientales o arqueológicos.

Libre de cargas

El propietario debe certificar que el terreno está libre de cargas, gravámenes y usufructos que puedan impedir o dificultar la inversión del promotor solar.

Informe de Viabilidad de Acceso

Red Eléctrica de España deberá emitir un Informe de Viabilidad de Acceso (IVA) favorable al nuevo proyecto fotovoltaico, en el que autorice su acceso y conexión a la red por reunir los requisitos necesarios para la seguridad y calidad del suministro. Este trámite lo realiza el inquilino, igual que el siguiente.

Estudio de impacto ambiental

El proyecto debe someterse a una evaluación de impacto medioambiental, pues la autorización administrativa para construir la instalación también dependerá de sus resultados.

Para facilitar el proceso, el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto demográfico ha publicado una Guía para la elaboración de estudios de impacto ambiental de proyectos de plantas solares fotovoltaicas y sus infraestructuras de evacuación.

Factores que influyen para alquilar un terreno para placas solares

España, con unas 2.500 horas de sol año, es un valor seguro para obtener energía fotovoltaica.

Ahora bien, en la rentabilidad de una instalación especializada en este tipo de renovable influyen varios factores, que son los que marcarán el precio final del alquiler de un terreno para placas solares.

Situación geográfica

La cantidad de energía eléctrica generada mediante paneles fotovoltaicos depende de la cantidad de radiación solar que estos captan y está claro que no es la misma en Galicia que en Andalucía.

En este sentido, la Agencia Española de Meteorología (AEMET) proporciona un Atlas de Radiación Solar, que divide España en cinco zonas climáticas según la incidencia del sol en la superficie a lo largo del año.

Los terrenos más solicitados para instalar paneles solares se sitúan en las zonas climáticas 4 y 5 del mapa, que se corresponden con la mitad sur de la Península, con máximos en el sureste, y en Canarias.

Extensión del terreno

Aunque los grandes inversores solo ponen sus ojos en extensiones de cientos de hectáreas, también los hay dispuestos a abordar instalaciones en superficies pequeñas, normalmente entre 5 y 10 hectáreas, con una producción de unos 5 MW.

Superficie plana

La finca debe ser en su mayoría llana y sin obstáculos. Los terrenos con desniveles no son adecuados porque pueden provocar sombras en algunos paneles o en algunas horas del día en que la producción de energía es alta.

Si las elevaciones del terreno son salvables, el inquilino se encargará de contratar a una empresa especializada en allanarlo.

También de desbrozarlo, pues nada puede afectar a la cantidad de luz que reciben los paneles ni siquiera hierbas altas, maleza o cultivos, que además pondrían en peligro la instalación en caso, por ejemplo, de incendio.

Cerca de líneas de alta tensión

Para los inversores solares es importante la proximidad de la finca a líneas de alta tensión que evacúan la energía generada y conectan con la subestación.

Sin riesgo inundación

La ubicación debe estar localizada en una zona sin riesgo de inundaciones que supondrían la pérdida de la inversión.

Sin servidumbres de paso

Por seguridad y privacidad, las empresas buscan extensiones que no están afectadas por servidumbres de paso. Estos caminos dan el derecho a los propietarios de fincas colindantes a atravesarlos para acceder a sus parcelas.

¿Es rentable alquilar un terreno para paneles solares?

Depende de los beneficios que se obtengan, pero en general, teniendo en cuenta que el arrendador se hace cargo de los gastos de la instalación y mantenimiento de la planta fotovoltaica, la respuesta es sí.

Como ejemplo, alquilar 7 hectáreas por una renta anual de 7.000 euros y por la que se ha firmado un contrato a 30 años, podrían obtenerse en total 210.000 euros, a los que habría que sumar el incremento anual del IPC.

¿Es más ventajoso alquilar que vender?

En este tipo de operaciones las empresas suelen evitar el gran desembolso que supone comprar el terreno. El modelo de negocio más frecuente es el alquiler.

Aun así, no está de más saber que el precio medio de venta de una hectárea rústica en España se ha mantenido estable en los últimos años y ronda los 10.000 euros.

Como ocurre con el alquiler, la cantidad final depende de varios factores y entre ellos no está su valor para el cultivo o el manejo del ganado, pues la superficie tendrá un uso industrial.

Ventajas y desventajas de dedicar terrenos para placas solares

¿Alquilar o vender? Para tomar una decisión acertada, es recomendable realizar un análisis económico detallado y considerar todas las variables relevantes.

Alquilar:

Venta:

Ventajas de alquiler o vender

Lo bueno de alquilar es que el propietario del terreno percibe una renta mensual, durante muchos años y sin perder patrimonio. 

En caso de necesitar pedir un préstamo al banco, percibir ingresos estableces procedentes de un negocio fotovoltaico es un punto a favor. Alquilar también permite diversificar las fuentes de ingresos y participar en un sector al alza mientras se contribuye al desarrollo sostenible.

La opción de vender también tiene sus ventajas. Entre ellas, obtener liquidez inmediata y olvidarse de tener que estar pendiente de recibir la mensualidad.

 Por otro lado, algunos expertos advierten que el auge de las energías renovables podría generar un boom especulativo en los terrenos rústicos similar a la que se registró en el sector inmobiliario, con lo que a la larga el precio de venta caería.

Desventajas de alquiler o vender

En el alquiler, la renta mensual del terreno es la acordada en el contrato, no está ligada a un aumento futuro de la producción de energía en la planta ni al precio que alcance la electricidad. Por otro lado, como en todo arrendamiento, existe el riesgo de retraso del pago o, peor aún, de impago.

 Esto supondría dedicar tiempo y energía a reclamar la deuda y, llegado el caso, a presentar una demanda de desahucio del inquilino. 

Si se opta por vender, el propietario de la parcela deberá asumir su responsabilidad respecto a varios impuestos, como el pago del IRPF por cambio de patrimonio y del IBI correspondiente al año natural en que se formaliza la operación.

También destacar que, en tiempos de inestabilidad económica, las fincas rústicas se han convertido en un valor refugio del que no siempre merece la pena desprenderse.

¿Cuál es la diferencia entre planta, parque y huerto solar?

La gran diferencia entre huerto, parque y planta solar está en el tamaño y en la titularidad del propietario del terreno.

Así, el huerto solar es una instalación fotovoltaica a pequeña escala que no suele superar las 15 hectáreas. En ella, diferentes inversores (personas físicas) se asocian para compartir los gastos de instalación como de mantenimiento de las placas solares.

La energía que éstas generan la venden a la red eléctrica y los beneficios obtenidos se reparten entre los socios.

Por su parte, el parque solar tiene mayor extensión, a partir de 15.000 m2. También se conoce como campo solar y su titularidad suele ser una persona jurídica. 

Por último, la planta solar ocupa cientos de hectáreas y detrás están grandes empresas eléctricas que abastecen a sus clientes de esta energía renovable. 

Resumen

Alquilar un terreno baldío para placas solares permite cobrar un alquiler mensual y fijo durante 25 o 30 años.

El arrendatario se hace cargo de los gastos de instalación y mantenimiento de la planta fotovoltaica, mientras el arrendador mantiene la propiedad, participa en un sector al alza, contribuye a la transición hacia una economía más sostenible y asume un papel activo en la lucha contra el cambio climático. 

Si tienes alguna consulta, rellena este simple formulario. Te pondremos en contacto con los mejores profesionales, sin ningún tipo de obligaciones.